Denkmalschutz

Das Ziel dieser Maßnahme ist, dafür zu sorgen, dass Denkmale dauerhaft erhalten und nicht verfälscht, beschädigt, beeinträchtigt oder zerstört und dass Kulturgüter und Naturerbe dauerhaft gesichert werden. Die rechtliche Definition und Rahmenbedingungen für den Denkmalschutz werden durch das Denkmalrecht festgelegt. Denkmalschutz ist auch Kulturgutschutz. Arbeiten, die zur Er- und Unterhaltung von Kulturdenkmalen notwendig sind, bezeichnet man als Denkmalpflege.

Das Baudenkmal als steueroptimierte Anlage

Das abgelaufene Jahr 2009 war ein Jahr der Unsicherheit für viele Anleger. Die Verunsicherung hat viele Ursachen: Aufgrund der Finanzkrise wurden die Kapitalmärkte mit mehr als 700 Milliarden Euro gestützt, Banken - einst Symbol der Solidität und Seriosität - mussten durch staatliche Eingriffe vor dem Konkurs gerettet werden. Gleichzeitig rücken Steuerentlastungen in weite Ferne - selbst Unternehmerverbände beurteilen die Finanzierbarkeit zunehmend skeptisch. Diese Rahmenbedingungen beunruhigen viele Anleger. Sie befürchten, dass die Ausweitung der Geldmenge das bestehende Geld entwerten wird - da immer mehr Geld um gleich viele Güter zirkuliert - die klassische Definition von Inflation.
Selbst große institutionelle Anleger wollen diesem Szenario mit einer Verlagerung ihrer Investitionsschwerpunkte entgegen wirken und forcieren Immobilienkäufe. Eine besonders lukrative Möglichkeit sowohl für institutionelle als auch für private Anleger besteht in dem Erwerb von denkmalgeschützten Immobilien.

Baudenkmal nach Einkommensteuergesetz

Hierbei fördert der Staat legal die Vermögensbildung des Anlegers. Da es erklärtes Ziel der Politik seit Mitte des letzten Jahrzehnts gewesen ist, "sämtliche Steuerschlupflöcher zu schließen", handelt es sich bei der Investition in eine Denkmalimmobilie um eine der letzten legalen Möglichkeiten, Steuern in signifikantem Umfang zu sparen. Diese Möglichkeit besteht sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger.

Vorteile für Kapitalanleger

Die Grundlagen hierfür schaffen die §§ 7 h und 7 i des Einkommensteuergesetzes.

  • Die Modernisierungskosten können im Jahr der Herstellung und den folgenden 7 Jahren mit jeweils neun und vier weitere Jahre lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden.
  • Neben den Modernisierungskosten können auch die Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden: 40 Jahre lang 2,5 Prozent (bis Baujahr 1924); 50 Jahre lang zwei Prozent (ab Baujahr 1925). Es können nur die anteiligen Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht jedoch die anteiligen Kosten für das Grundstück abgesetzt werden.
  • Objekte mit geringen Anschaffungs-, aber hohen Modernisierungskosten sind für Anleger wegen der üppigen Modernisierungs-Abschreibung besonders interessant.

Vorteile für Eigennutzer

Der Sonderausgabenabzug für Baumaßnahmen an selbst genutzten Baudenkmalen oder Gebäuden in Sanierungsgebieten beträgt jährlich bis zu neun Prozent über 10 Jahre. Hier finden die Regelungen des § 10f EStG Anwendung. Betragen diese Kosten beispielsweise 100.000 Euro, verringert sich das zu versteuernde Einkommen jedes Jahr um 9.000 Euro. Je nach Ihrem individuellen Steuersatz sinken die Forderungen entsprechend.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann für Denkmale die Grundsteuer erlassen werden (§ 32 GrStG). Darüber hinaus ist eine Senkung des Einheitswertes möglich, der die Höhe der Grundsteuer bestimmt. Pauschal werden von den Finanzbehörden 5 % anerkannt.

Nicht alles wird gefördert

Nicht alle Modernisierungen bei Denkmalschutzimmobilien sind steuerlich abzugsfähig. Nicht absetzbar sind beispielsweise Außenanlagen. Abzugsfähig sind Sanierungen, die für eine sinnvolle Nutzung und den Gebäudeerhalt notwendig sind. Dazu gehören beispielsweise: Einbau von Bad, Toilette und Heizung. Was gefördert wird, entscheidet die örtliche Denkmalschutzbehörde. Ihre Bescheinigung ist rechtsverbindlich. Das heißt, der Fiskus muss die Steuervergünstigungen gewähren. Wichtig: Die Denkmalschutzimmobilie kaufen und gleich die Arbeiten beginnen, ist nicht empfehlenswert. Erst wenn die entsprechende Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorliegt, darf man mit den Sanierungsarbeiten beginnen und erhält auch die Steuervergünstigungen.

Der Weg zum Anlageerfolg

Trotz möglicher Euphorie über die steuerlichen Möglichkeiten - der Weg zum Anlageerfolg führt immer über die Lage und Konzeption der Immobilie. Zwingende Voraussetzung: Besichtigen Sie Ihre Immobilie in jedem Fall! Würden Sie ein Auto kaufen, das Sie nicht Probe gefahren haben? Verfahren Sie hier ebenso bei einer Investition, die den Wert des Autos um ein Vielfaches übersteigt.
Kaufen Sie nur in Lagen, die über eine gute Infrastruktur und ein angenehmes Umfeld verfügen (hören Sie dabei ruhig auf Ihr "Bauchgefühl"! ) Auch Stadtteile oder gewachsene Randlagen können mit einer sehr guten Vermietbarkeit entsprechende Voraussetzungen für ein Immobilieninvestment bieten. Hier beurteilen Sie immer die langfristige und nachhaltige Vermietbarkeit der Immobilie, denn diese schafft die Grundlage für Ihren Immobilienerfolg. Nur Immobilien, die gut zu vermieten sind, sind auch wieder gut zu verkaufen. Ein sehr wichtiger Aspekt ist hierbei auch eine attraktive Grundrisslösung. Vergleichen Sie aktuelle Angebote am Wohnungsmarkt.
Achten Sie auf Qualität - sonst drohen Folgekosten (z. B. in der Mängelbeseitigung).
Gewährleisten Sie die optimale Betreuung Ihrer Immobilie. Nur eine engagierte und kundenorientierte Betreuung sichert Ihnen ein gutes und zufriedenes Mieterklientel und den nachhaltigen wirtschaftlichen Betrieb Ihrer Immobilie. Schauen Sie auf den Quadratmeterpreis und auf die Rendite und bedenken Sie, dass Sie langfristig mit Ihrer Immobilie verbunden sind. Ein zu hoher Preis gefährdet Ihren Anlageerfolg.
Fragen Sie Experten oder lassen Sie sich fachkundig und neutral beraten; sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater über Ihre Investition.
An dieser Stelle können leider nicht alle Fragen beantwortet werden. Die vorstehenden Punkte erheben daher keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Leipzig, eine Stadt für gute Immobilieninvestments

Seit dem Fall der Berliner Mauer und der Wiedervereinigung Deutschlands 1989 ist der Immobilienmarkt in Leipzig stetig gewachsen. Doch das Preisniveau hat sich im Vergleich zu anderen deutschen Städten auf einem relativ niedrigen Level gehalten - eine formidable Chance und ein exzellentes Potenzial für Käufer.


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